Test d'étanchéité à l'air à Bruxelles-Ville
À Bruxelles-Ville, Blower Door Unit mesure surtout des appartements neufs et des immeubles complets : sur 1 394 logements autorisés entre 2023 et 2025, 1 365 sont des appartements. La PEB bruxelloise n'exige aucun niveau d'étanchéité, mais remplace la v50 par défaut (12 m³/(h.m²)) par la valeur mesurée si le rapport suit la méthode A. Pour un immeuble, il faut choisir : chaque unité ou tout le volume.
Statbel, situation au 1er janvier 2026
Le parc de bâtiments à Bruxelles-Ville
- bâtiments recensés
- 27 430
- logements
- 102 209
| Indicateur | Bruxelles-Ville | Région bruxelloise | Comparaison |
|---|---|---|---|
| Logements (rang dans la Région) | 102 209 (1er sur 19) | 612 160 | |
| Bâtiments construits avant 1919 | 48,7 % | 38,5 % | |
| Logements situés en immeubles à appartements | 64,2 % | 60,7 % | |
| Maisons de commerce (part des bâtiments) | 12,3 % | 7,0 % | |
| Nouveaux logements autorisés, 2023 à 2025 | 1 394 (2e), dont 97,9 % d'appartements | 7 880 | |
| Logements par nouveau bâtiment résidentiel autorisé | environ 15 | environ 16 | |
| Permis de rénovation résidentielle, 2023 à 2025 | 531 (1er) | 4 405 |
Sources : Statbel, parc de bâtiments au 1er janvier 2026 ; permis de bâtir 2023 à 2025.
Ce que ces chiffres changent pour le test. Les 1 394 logements sont répartis dans 91 nouveaux bâtiments résidentiels : en moyenne une quinzaine d'unités par immeuble. Un promoteur de Bruxelles-Ville ne commande donc presque jamais un test isolé, mais une série, avec une décision à prendre tôt : quinze rapports par appartement, ou un rapport pour tout le volume protégé. Le rythme varie beaucoup d'une année à l'autre (394 logements autorisés en 2023, 795 en 2024, 205 en 2025) : les campagnes arrivent par vagues, liées à quelques grands programmes.
Le bâti existant, lui, est ancien : près de la moitié des bâtiments recensés datent d'avant 1919, et un sur huit est une maison de commerce, souvent avec logements aux étages. Ces immeubles mixtes se rénovent sous permis (531 permis de rénovation résidentielle, record régional) : il faut alors séparer le volume des logements de celui du commerce avant de mesurer.
nouveaux logementsrénovations résidentielles
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La réglementation qui s'applique à Bruxelles-Ville
Bruxelles-Ville suit la PEB travaux régionale, sans règle communale propre. Dans un immeuble neuf, la zone mesurée doit rester cohérente avec la subdivision PEB : chaque appartement mesuré séparément (parties communes exclues), ou l'ensemble du volume protégé, chaque unité recevant alors la même v50. Mélanger est admis : certaines unités mesurées, d'autres laissées à 12. L'échantillonnage, lui, n'est pas prévu. Au-delà de 4 000 m³, la zone relève des règles pour grands bâtiments. Le conseiller PEB du projet encode la valeur ; aucun agrément du testeur n'a été trouvé dans les textes consultés, à confirmer auprès de Bruxelles Environnement. Le cadre complet : mesure et PEB à Bruxelles.
Au nord, la commune touche Grimbergen, Vilvorde, Machelen, Zaventem et Wemmel (commune à facilités) : ces chantiers relèvent de l'EPB flamande, où nous faisons uniquement du contrôle qualité.
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Quels tests pour quels chantiers à Bruxelles-Ville
Programme neuf de plusieurs étages
La page immeubles à appartements détaille le choix entre unité par unité et volume global. Avec une quinzaine de logements par immeuble en moyenne, ce choix pèse sur le planning et le nombre de rapports.
Unités témoins avant les cloisons
Mesurer un ou deux appartements types quand gaines et traversées sont encore visibles, grâce au test en cours de chantier, permet de corriger le détail avant qu'il se répète à chaque étage.
Immeuble mixte du centre
Dans une maison de commerce avec appartements, la localisation des passages d'air entre rez commercial et étages précède toute mesure officielle.
Bureaux et équipements
51 nouveaux bâtiments non résidentiels et 171 permis de rénovation non résidentielle en trois ans, soit près d'un tiers du total régional ; ces grands volumes se mesurent sur étude : voir tertiaire et grands volumes.
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Pour qui
D'abord les promoteurs et entreprises générales, qui gagnent à fixer un format de rapport unique pour tous leurs immeubles dans un accord de partenariat à volume. Ensuite les conseillers PEB des bureaux d'études actifs dans le centre, qui peuvent nous confier la mesure en gardant le dossier. Enfin les propriétaires d'un appartement existant qui préparent un certificat avant vente.
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Communes et localités de la zone
Bruxelles-Ville regroupe le centre historique (1000), Laeken (1020), Neder-Over-Heembeek (1120) et Haren (1130), trois anciennes communes fusionnées avec la Ville en 1921. Une partie de son territoire porte aussi les codes 1040 et 1050. La Ville touche onze communes bruxelloises : Anderlecht, Ixelles, Schaerbeek, Evere et Saint-Josse (voir leur page commune), Molenbeek-Saint-Jean et Jette (nord-ouest bruxellois), ainsi qu'Etterbeek, Saint-Gilles, Uccle et Watermael-Boitsfort. Repère : environ 43 km à vol d'oiseau de Gosselies.
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Comment se passe une intervention
Cas de figure (illustratif) : un immeuble neuf de quinze appartements à Laeken, mesuré unité par unité. Avant : le promoteur transmet les plans, la subdivision PEB et la liste des logements prêts (portes palières posées, traversées de gaines rebouchées, bouches de ventilation montées). Le syndic ou l'entreprise générale organise l'accès à la cage d'escalier. Sur place : le ventilateur est installé dans la porte palière de chaque appartement, les bouches sont obturées comme le prévoit la méthode, puis la série de mesures est faite en dépression et en surpression. Les fuites vers l'appartement voisin ou la gaine technique comptent dans le résultat de l'unité : un appartement qui fuit peut être revu et remesuré séparément. Après : un rapport par logement, avec sa référence, ses valeurs V50, n50 et v50, prêt à être transmis au conseiller PEB. Le déroulé détaillé : le test étape par étape.
Questions fréquentes à Bruxelles-Ville
5 questions
Faut-il que tout l'immeuble soit terminé pour tester les premiers appartements ?
Non. Chaque appartement peut être mesuré dès qu'il est dans son état final : porte palière, châssis, traversées et bouches en place. Les autres unités sont mesurées ensuite, ou laissées à la valeur par défaut si le promoteur le décide.
Un test global de l'immeuble est-il moins contraignant ?
Il demande moins d'accès, mais un défaut localisé dégrade la v50 de toutes les unités. Pour les grands volumes, plusieurs ventilateurs sont souvent nécessaires et la mesure se prépare sur étude.
J'achète un appartement neuf à Laeken : puis-je demander le rapport ?
Le rapport est remis à celui qui commande le test, en général le maître d'ouvrage, qui le transmet au conseiller PEB. Demandez au promoteur si votre unité a été mesurée seule ou dans un test global : pour un futur certificat, seule la valeur n50 serait alors utilisable.
Une maison de commerce avec appartements se mesure-t-elle en une fois ?
Rarement. Le commerce et les logements sont en général des unités PEB distinctes. On mesure donc chaque logement à part, en isolant l'escalier commun, ou l'on commence par un diagnostic pour comprendre comment l'air circule entre les niveaux.
Intervenez-vous à Vilvorde ou à Zaventem, juste au nord ?
Pour du contrôle qualité seulement : la valeur EPB flamande exige un testeur reconnu, ce que notre réseau ne compte pas encore.
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Demander un test à Bruxelles-Ville
Promoteur ou entreprise : indiquez le nombre d'unités et la date de fin de chantier dans la demande pour un immeuble neuf. Propriétaire d'un logement : demande pour un appartement ou une maison. Retour à la Région de Bruxelles-Capitale.
Sources
- Statbel, Statistique cadastrale du parc de bâtiments, situation au 1er janvier 2026 : statbel.fgov.be (nouvel onglet)
- Statbel, Permis de bâtir, fichier open data du 27 octobre 2026, années 2023 à 2025 : statbel.fgov.be (nouvel onglet)
- Wikidata (CC0), Bruxelles (Q239), codes postaux et communes limitrophes : wikidata.org (nouvel onglet)
- Wikipedia, « Bruxelles-ville » (fusion de Laeken, Neder-Over-Heembeek et Haren en 1921) : fr.wikipedia.org (nouvel onglet)
- Wikipedia, « Communes à facilités » (Wemmel) : fr.wikipedia.org (nouvel onglet)
- Bruxelles Environnement, Vade-mecum Travaux PEB, partie 9, chapitre 6, § 4 à 6 : document.environnement.brussels (nouvel onglet)
- Protocole de certification PEB résidentiel, Livre I, version 2.4, § 4.5.4 : document.environnement.brussels (nouvel onglet)
Sources consultées le 1er novembre 2026.