Test d'étanchéité à l'air à Saint-Gilles et Forest
Saint-Gilles détient la plus forte part de bâtiments d'avant 1946 des 19 communes bruxelloises (93,8 %), et trois sur quatre ont été construits entre 1900 et 1918. Forest, sa voisine du sud, est plus mélangée. Ici, presque tout se joue en rénovation, à la vente ou à la location : la mesure sert à cibler les fuites d'un bâti de plus d'un siècle et à remplacer, dans le certificat PEB, la valeur par défaut v50 = 12 m³/(h.m²).
Statbel, situation au 1er janvier 2026
Le parc de bâtiments à Saint-Gilles et Forest
- bâtiments recensés
- 16 024
- logements
- 55 193
| Indicateur | Saint-Gilles | Forest | Région | Comparaison |
|---|---|---|---|---|
| Logements au 1er janvier 2026 | 27 467 | 27 726 | 612 160 | |
| Bâtiments de 1900 à 1918 | 76,1 % | 31,6 % | 23,1 % | |
| Bâtiments de 1919 à 1945 | 6,1 % | 33,2 % | 27,0 % | |
| Bâtiments d'avant 1946 | 93,8 % (1er sur 19) | 73,5 % | 65,5 % | |
| Immeubles à appartements (part des bâtiments) | 27,7 % | 30,6 % | 22,3 % | |
| Maisons de commerce (part des bâtiments) | 13,9 % | 3,7 % | 7,0 % | |
| Logements en immeubles à appartements | 49,7 % | 65,5 % | 60,7 % | |
| Nouveaux logements autorisés, 2023 à 2025 | 49 (18e sur 19) | 209 | 7 880 | |
| Permis de rénovation résidentielle, 2023 à 2025 | 228 | 215 | 4 405 |
Sources : Statbel, parc de bâtiments au 1er janvier 2026 (bâtiments recensés par le cadastre, année connue) et permis de bâtir 2023 à 2025.
Un chiffre résume Saint-Gilles : 5 705 de ses 7 494 bâtiments datés appartiennent à la seule période 1900-1918. C'est un parc homogène, mitoyen, avec une forte présence de maisons de commerce (presque le double de la moyenne régionale). Pour le test, cette homogénéité est utile : les mêmes points faibles reviennent d'une maison à l'autre, planchers en bois portés par les murs mitoyens, cheminées désaffectées, menuiseries d'origine, trappes et escaliers vers des combles froids. La commune ne produit presque plus de logements neufs, mais compte 12,6 permis de rénovation par an pour 1 000 bâtiments résidentiels, contre 8,8 pour la Région.
Forest partage avec Saint-Gilles un parc majoritairement ancien et une rénovation soutenue (215 permis sur la période), mais se distingue par sa part d'immeubles à appartements, la cinquième de la Région en logements, et par une production neuve plus visible : 209 logements autorisés, dont 102 en 2025. On y rencontre donc à la fois la maison de 1930 à rénover et l'immeuble neuf à réceptionner.
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La réglementation qui s'applique à Saint-Gilles et Forest
Bruxelles Environnement illustre la valeur par défaut pour une habitation moyenne de 300 m² de surface de déperdition : 12 m³/(h.m²) équivaut à un trou permanent de 42 × 42 cm dans l'enveloppe. Pour une maison saint-gilloise jamais mesurée, c'est l'hypothèse que retient le certificat PEB. Un rapport conforme à la NBN EN 13829 et aux spécifications PEB est une preuve acceptable qui permet au certificateur de la remplacer ; Bruxelles Environnement le dit simplement : « un test améliore grandement le résultat du certificat PEB ».
La zone mesurée ne doit jamais inclure d'espaces hors du volume protégé, ce qui demande de trancher pour la cave et le grenier avant la visite. Pour les rares unités neuves ou assimilées à du neuf, la mesure en méthode A est encodée par le conseiller PEB. Aucun agrément du testeur n'a été trouvé dans les textes consultés, à confirmer auprès de Bruxelles Environnement. Voir le cadre PEB bruxellois et l'effet de la valeur par défaut.
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Quels tests pour quels chantiers à Saint-Gilles et Forest
Maison 1900-1918 à Saint-Gilles, avant travaux
La recherche de fuites sous dépression établit la liste des points à traiter avant de choisir entre isolation des combles, remplacement ou restauration des châssis.
Rénovation en cours, plafonds ouverts
Avec plus de 400 permis de rénovation résidentielle pour les deux communes, le contrôle avant fermeture des parois évite de découvrir une membrane percée après les plafonnages.
Immeuble neuf ou transformé à Forest
Mesure par logement ou du bâtiment entier : immeubles de plusieurs logements, puis mesure finale encodable.
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Pour qui
Propriétaires bailleurs et vendeurs d'un logement ancien, qui veulent un certificat fondé sur une mesure : le test pour un particulier. Certificateurs PEB qui interviennent sur ce parc ancien : mesure conforme en sous-traitance. Architectes de rénovation d'une maison mitoyenne ou de transformation d'un immeuble : intégrer la mesure au projet.
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Communes et localités de la zone
- Saint-Gilles (1060), environ 41 km à vol d'oiseau de Gosselies. Voisines selon Wikidata : Bruxelles-Ville (page Bruxelles-Ville) et Ixelles (page Ixelles).
- Forest (1190), environ 39 km. Voisines selon Wikidata : Ixelles et Uccle (page Uccle).
Ensemble : 16 024 bâtiments, 55 193 logements, dont 57,6 % en immeubles à appartements (Statbel, 1er janvier 2026). Les 19 communes : vue d'ensemble de la Région.
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Comment se passe une intervention
Cas type : une maison mitoyenne saint-gilloise de 1910, trois niveaux, cave et combles. Avant le rendez-vous, nous déterminons avec vous le volume protégé : la cave non chauffée et un grenier non isolé en sont généralement exclus, et leurs portes resteront fermées. Le jour du test, éteignez le poêle ou l'insert, videz les cendres, remplissez les siphons, ouvrez les portes intérieures. L'opérateur monte la porte soufflante dans l'entrée côté rue, relève le volume, puis met la maison en dépression ; pendant ce temps il passe aux étages pour repérer les entrées d'air autour des poutres, des plinthes, des anciennes cheminées et des menuiseries. Vous recevez un rapport avec V50, n50 et v50, la méthode A et les photos des points relevés, que votre certificateur ou votre architecte peut exploiter. Préparation complète : la liste avant le test.
Questions fréquentes à Saint-Gilles et Forest
4 questions
Ma maison de Saint-Gilles a plus de cent ans : un test a-t-il un sens ?
Oui, justement. Le certificat retient par défaut une fuite équivalente à un trou de 42 × 42 cm pour une habitation moyenne ; la mesure dit ce qu'il en est réellement et où l'air passe. Nous ne prédisons pas la valeur avant le test.
Je loue un appartement dans un immeuble à Forest : qui doit commander le test ?
Le propriétaire, qui commande aussi le certificat PEB. Si tout l'immeuble est mesuré, le certificateur n'utilise que le n50 pour chaque appartement ; une mesure du seul logement donne sa propre valeur.
Le rez commercial de ma maison doit-il être inclus ?
Cela dépend de la subdivision PEB. Le logement à l'étage se mesure souvent seul, porte vers le commerce fermée. 13,9 % des bâtiments de Saint-Gilles sont des maisons de commerce : ce cas est fréquent et se règle avant la visite.
Faut-il un testeur agréé à Saint-Gilles ou à Forest ?
Aucun agrément du testeur n'a été trouvé dans les textes bruxellois consultés, à confirmer auprès de Bruxelles Environnement. Le certificateur accepte le rapport s'il respecte la NBN EN 13829 et les spécifications PEB.
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Demander un test à Saint-Gilles et Forest
Indiquez l'année approximative de la maison, le nombre de niveaux et l'usage du rez-de-chaussée.
Sources
- Statbel, Statistique cadastrale du parc de bâtiments, situation au 1er janvier 2026 : statbel.fgov.be (nouvel onglet)
- Statbel, Permis de bâtir, années 2023 à 2025 (fichier du 27 octobre 2026) : statbel.fgov.be (nouvel onglet)
- Wikidata (CC0) : codes postaux et communes limitrophes, wikidata.org (nouvel onglet) et wikidata.org (nouvel onglet)
- Bruxelles Environnement, Vade-mecum Travaux PEB, partie 9, chapitre 6 (illustration de la valeur par défaut, zone à mesurer) : document.environnement.brussels (nouvel onglet)
- Bruxelles Environnement, Protocole de certification PEB résidentiel, Livre I v2.4, § 4.5.4 : document.environnement.brussels (nouvel onglet)
- Bruxelles Environnement, séminaire Bâtiment durable du 14 novembre 2025, « Ventilation et étanchéité à l'air » : environnement.brussels (nouvel onglet)
- Distances à vol d'oiseau calculées depuis Gosselies (Wikidata), à titre de repère géographique.
Sources consultées le 1er novembre 2026.