Test blower door à Etterbeek, Auderghem et Watermael-Boitsfort
Dans ces trois communes du sud-est bruxellois, on rénove bien plus qu'on ne construit : 740 permis de rénovation résidentielle entre 2023 et 2025, pour 432 nouveaux logements autorisés. Le test y sert d'abord à contrôler les travaux en cours. Auderghem affiche la plus forte intensité de rénovation de la zone, Etterbeek un bâti surtout antérieur à 1919, et Watermael-Boitsfort la plus faible part de logements en appartements de la Région.
Statbel, situation au 1er janvier 2026
Le parc de bâtiments à Etterbeek, Auderghem et Watermael-Boitsfort
- bâtiments recensés
- 22 713
- logements
- 57 578
| Indicateur | Etterbeek | Auderghem | Watermael-Boitsfort | Région | Comparaison |
|---|---|---|---|---|---|
| Logements au 1er janvier 2026 | 26 957 | 18 199 | 12 422 | 612 160 | |
| Bâtiments d'avant 1919 | 56,0 % | 16,5 % | 27,0 % | 38,5 % | |
| Bâtiments de 1919 à 1945 | 26,9 % | 29,2 % | 37,2 % | 27,0 % | |
| Bâtiments de 1946 à 1981 | 13,9 % | 45,8 % | 29,9 % | 27,2 % | |
| Maisons trois ou quatre façades | 1,7 % | 22,1 % | 30,6 % | 11,0 % | |
| Logements en immeubles à appartements | 65,4 % | 55,5 % | 45,7 % (19e sur 19) | 60,7 % | |
| Permis de rénovation résidentielle, 2023 à 2025 | 231 | 312 (5e sur 19) | 197 | 4 405 | |
| Rénovations par an pour 1 000 bâtiments résidentiels | 11,2 | 14,1 | 10,1 | 8,8 | |
| Nouveaux logements autorisés, 2023 à 2025 | 64 | 108 | 260 | 7 880 |
Sources : Statbel, parc de bâtiments au 1er janvier 2026 (bâtiments recensés par le cadastre, année connue) et permis de bâtir 2023 à 2025.
Ce qui justifie le regroupement : les trois communes se suivent du centre vers la limite régionale, et chacune dépasse la moyenne bruxelloise de permis de rénovation rapportés à son parc. Pour le test, c'est le signe d'un marché de chantiers en cours plutôt que de bâtiments livrés : la mesure utile arrive quand l'isolant et le pare-vapeur sont posés, avant que les plaques et les enduits les cachent.
Les différences tiennent à l'époque et à la forme. Etterbeek est une commune de maisons mitoyennes du début du XXe siècle, 41,5 % de ses bâtiments datant de 1900 à 1918, et près de trois bâtiments sur dix y sont des immeubles à appartements. Auderghem s'est en grande partie construite après-guerre, et plus d'un bâtiment sur cinq y est une maison trois ou quatre façades. Watermael-Boitsfort combine un tiers de bâtiments de l'entre-deux-guerres et la plus forte part de maisons non mitoyennes du groupe. Sa production neuve récente est ponctuelle : 217 des 260 logements de la période ont été autorisés en 2023.
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La réglementation qui s'applique à Etterbeek, Auderghem et Watermael-Boitsfort
Ici, la question pratique est celle du statut PEB de la rénovation. En rénovation simple ou lourde, les exigences bruxelloises portent sur les parois, la ventilation et les installations ; la v50 n'entre dans le calcul de consommation que pour une unité assimilée à du neuf, soit au moins 75 % de la surface de déperdition rénovée avec remplacement de toutes les installations. Dans ce cas, et dans ce cas seulement pour une rénovation, une mesure conforme (NBN EN 13829 méthode A, STS-P 71-3, annexe 1 de l'arrêté ministériel du 9 novembre 2017) remplace la valeur par défaut de 12, et votre conseiller PEB l'encode. Aucun agrément du testeur n'a été trouvé dans les textes consultés, à confirmer auprès de Bruxelles Environnement.
Spécificité locale vérifiée : les cités-jardins Le Logis et Floréal, à Watermael-Boitsfort, sont classées comme ensemble depuis l'arrêté du 15 février 2001. Leur plan de gestion patrimoniale encadre façades, menuiseries extérieures et toitures, et soumet l'isolation des façades par l'extérieur à un audit énergétique préalable. Résumé régional : Bruxelles et la PEB.
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Quels tests pour quels chantiers à Etterbeek, Auderghem et Watermael-Boitsfort
Rénovation lourde à Auderghem ou Etterbeek
Avec plus de dix permis par an pour 1 000 bâtiments résidentiels, c'est le cas le plus courant : le test en cours de chantier vérifie la membrane pendant qu'on peut encore la réparer. Pour choisir le moment : intermédiaire ou final.
Maison classée du Logis ou du Floréal
Quand les châssis d'origine sont restaurés plutôt que remplacés, l'étanchéité se joue côté intérieur ; un diagnostic des fuites montre où intervenir sans toucher à la façade.
Châssis neufs dans une maison d'après-guerre auderghemoise
La vérification des menuiseries après pose contrôle les joints entre dormant et maçonnerie.
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Pour qui
Architectes qui pilotent des rénovations lourdes ou des dossiers patrimoniaux : la mesure dans un projet d'architecte. Particuliers qui rénovent une maison mitoyenne d'Etterbeek ou une maison ouverte de Boitsfort : pourquoi mesurer. Menuisiers qui posent ou restaurent des châssis : contrôles pour poseurs et entrepreneurs.
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Communes et localités de la zone
- Etterbeek (1040), environ 41 km à vol d'oiseau de Gosselies. Voisines : Ixelles (page Ixelles), Bruxelles-Ville, Schaerbeek, les deux Woluwe (page Woluwe), Auderghem.
- Auderghem (1160), environ 39 km. Voisines : Etterbeek, Ixelles, Watermael-Boitsfort, Woluwe-Saint-Pierre ; côté flamand, Overijse et Tervuren.
- Watermael-Boitsfort (1170), environ 37 km. Voisines : Auderghem, Bruxelles-Ville, Ixelles, Uccle (page Uccle) ; côté flamand, Hoeilaart, Overijse et Rhode-Saint-Genèse, où s'applique la règle EPB flamande.
Au total : 22 713 bâtiments et 57 578 logements (Statbel, 1er janvier 2026). Les autres communes : Région de Bruxelles-Capitale.
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Comment se passe une intervention
Cas type : une maison de l'entre-deux-guerres en rénovation, isolée par l'intérieur, pare-vapeur posé, cloisons encore ouvertes. Nous fixons la date avec l'entrepreneur, au moment où les raccords sont visibles : jonction membrane et châssis, passages de gaines, liaison avec le plancher. Le chantier doit être fermé (baies vitrées ou bâchées de façon étanche), les ouvertures provisoires listées. L'opérateur met la maison en dépression et parcourt chaque pièce avec l'équipe de chantier pour marquer les fuites à la fumée ou à la caméra thermique ; les corrections se font dans la foulée ou avant fermeture. Vous recevez un rapport avec la valeur mesurée et les photos des points relevés, puis, si la rénovation est assimilée à du neuf, le test final conforme. Lire ce document : comprendre le rapport.
Questions fréquentes à Etterbeek, Auderghem et Watermael-Boitsfort
4 questions
Ma rénovation à Auderghem est-elle concernée par la valeur v50 dans la PEB ?
Seulement si elle est assimilée à du neuf (au moins 75 % de la surface de déperdition rénovée et toutes les installations remplacées). Sinon, le test reste un outil de contrôle de qualité, très utile avant fermeture des parois, mais sans valeur encodée dans le calcul.
J'habite une maison classée au Floréal : puis-je faire un test ?
Oui, le test ne modifie pas le bâtiment : l'appareil se place dans une baie de porte. Il aide à cibler des améliorations intérieures compatibles avec le plan de gestion patrimoniale, qui encadre façades, menuiseries extérieures et toitures. Les travaux eux-mêmes suivent les règles de ce plan.
Ma maison trois façades de Boitsfort a un grand pignon : faut-il s'en inquiéter ?
Un pignon nu n'est pas une fuite en soi. Les points sensibles sont plutôt ses jonctions : rive de toiture, plancher du grenier, traversées techniques. Le test sous pression les met en évidence ; nous ne prédisons pas de valeur avant la mesure.
Mon appartement d'Etterbeek se trouve dans une maison de 1910 : le test est-il possible ?
Oui. La porte soufflante se monte sur la porte d'entrée du logement. Les fuites vers la cage d'escalier et les logements voisins comptent dans le résultat, ce qui est normal pour une mesure par unité.
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Demander un test à Etterbeek, Auderghem et Watermael-Boitsfort
Dites-nous à quel stade se trouve le chantier et si les parois sont encore ouvertes.
Sources
- Statbel, Statistique cadastrale du parc de bâtiments, situation au 1er janvier 2026 : statbel.fgov.be (nouvel onglet)
- Statbel, Permis de bâtir, années 2023 à 2025 (fichier du 27 octobre 2026) : statbel.fgov.be (nouvel onglet)
- Wikidata (CC0) : codes postaux et communes limitrophes, wikidata.org (nouvel onglet), wikidata.org (nouvel onglet), wikidata.org (nouvel onglet)
- urban.brussels (patrimoine), Plan de gestion patrimoniale Le Logis-Floréal, cahier T00 Vademecum (13 février 2014) : classement comme ensemble par arrêté du 15 février 2001, 1 060 logements construits entre 1921 et 1937, travaux encadrés, audit énergétique préalable à l'isolation par l'extérieur : patrimoine.brussels (nouvel onglet)
- Bruxelles Environnement, Vade-mecum Travaux PEB, parties 1 à 8 : document.environnement.brussels (nouvel onglet)
- Bruxelles Environnement, Vade-mecum Travaux PEB, partie 9, chapitre 6 : document.environnement.brussels (nouvel onglet)
- Distances à vol d'oiseau calculées depuis Gosselies (Wikidata), à titre de repère géographique.
Sources consultées le 1er novembre 2026.