Test blower door à Schaerbeek, Evere et Saint-Josse-ten-Noode
Au nord-est de Bruxelles, deux parcs se côtoient : Schaerbeek et Saint-Josse-ten-Noode, où près de neuf bâtiments sur dix sont antérieurs à 1946, et Evere, plus récente, qui a autorisé 463 nouveaux logements entre 2023 et 2025, presque tous en appartements. La v50 mesurée y sert surtout au certificat PEB des logements anciens et au calcul PEB des immeubles neufs ; sans mesure, Bruxelles retient 12 m³/(h.m²).
Statbel, situation au 1er janvier 2026
Le parc de bâtiments à Schaerbeek, Evere et Saint-Josse
- bâtiments recensés
- 28 436
- logements
- 90 742
| Indicateur | Schaerbeek | Evere | Saint-Josse-ten-Noode | Région | Comparaison |
|---|---|---|---|---|---|
| Logements au 1er janvier 2026 | 59 391 (2e sur 19) | 20 740 | 10 611 | 612 160 | |
| Bâtiments construits avant 1900 | 28,1 % | 2,5 % | 72,7 % | 15,4 % | |
| Bâtiments construits avant 1946 | 87,7 % | 39,0 % | 91,9 % | 65,5 % | |
| Bâtiments construits après 2001 | 1,3 % | 6,4 % | 1,3 % | 3,3 % | |
| Maisons mitoyennes (part des bâtiments) | 61,7 % | 55,8 % | 58,1 % | 52,5 % | |
| Maisons de commerce (part des bâtiments) | 8,9 % | 3,5 % | 12,9 % | 7,0 % | |
| Logements en immeubles à appartements | 49,1 % | 71,1 % (2e sur 19) | 53,6 % | 60,7 % | |
| Nouveaux logements autorisés, 2023 à 2025 | 309 | 463 | 108 | 7 880 | |
| Permis de rénovation résidentielle, 2023 à 2025 | 324 (4e sur 19) | 92 | 75 | 4 405 |
Sources : Statbel, parc de bâtiments au 1er janvier 2026 (bâtiments recensés par le cadastre, année connue) et permis de bâtir 2023 à 2025.
Le lien entre les trois communes est géographique et urbain : elles se touchent, partagent la mitoyenneté comme forme dominante (plus de 55 % des bâtiments dans chacune) et regroupent 90 742 logements. Mais l'âge du bâti les sépare nettement. À Saint-Josse, presque trois bâtiments sur quatre précèdent 1900, la part la plus forte des trois communes ; Schaerbeek se répartit presque à parts égales entre le XIXe siècle, 1900-1918 et l'entre-deux-guerres. Pour ces façades à rue, la mesure révèle surtout l'air qui passe par les planchers en bois encastrés dans les murs mitoyens, les anciennes cheminées et les menuiseries d'origine.
Evere ressemble davantage à une commune de seconde couronne : 6,4 % de ses bâtiments datent d'après 2001, presque le double de la moyenne régionale, et sept logements sur dix y sont en immeubles à appartements. En 2023, 273 logements ont été autorisés, le plus gros volume annuel du groupe sur la période. À Schaerbeek, la production neuve est concentrée sur 2025 (242 logements). Conséquence : à Evere et dans ces nouveaux projets schaerbeekois, la mesure devient une étape de réception d'immeuble, à organiser avec le maître d'ouvrage.
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La réglementation qui s'applique à Schaerbeek, Evere et Saint-Josse
Dans les maisons anciennes de Schaerbeek et de Saint-Josse, le cas fréquent n'est pas le permis mais la vente ou la location. Le protocole de certification résidentiel prévoit que, pour la plupart des habitations existantes, le calcul se fait avec la valeur par défaut de 12 m³/(h.m²) ; un rapport conforme à la NBN EN 13829 et aux spécifications PEB permet au certificateur d'utiliser la valeur mesurée. Il relève le V50 ou le n50, jamais le w50 ; si le test couvre plus que le logement certifié, seul le n50 est encodable.
Pour les immeubles neufs d'Evere, la v50 entre dans la consommation d'énergie primaire ; la méthode A est obligatoire et le conseiller PEB encode. Les rénovations soumises à permis n'entrent dans ce calcul que si elles sont assimilées à du neuf (au moins 75 % de la surface de déperdition rénovée, toutes installations remplacées). Aucun agrément du testeur trouvé dans les textes consultés, à confirmer auprès de Bruxelles Environnement. Cadre complet : la PEB bruxelloise.
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Quels tests pour quels chantiers à Schaerbeek, Evere et Saint-Josse
Maison de maître schaerbeekoise en rénovation
324 permis de rénovation résidentielle en trois ans placent Schaerbeek au 4e rang régional. Une mesure intermédiaire avant les plafonnages contrôle la membrane et les raccords pendant qu'ils sont encore accessibles.
Courants d'air dans une maison du XIXe siècle
À Saint-Josse, où 72,7 % des bâtiments précèdent 1900, la localisation des infiltrations sert de diagnostic avant de choisir les travaux.
Immeuble d'appartements neuf à Evere
Mesure globale ou par logement : voir les tests d'immeubles collectifs, puis le test de fin de chantier pour la PEB.
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Pour qui
Propriétaires qui vendent ou louent un logement ancien et veulent un certificat calculé sur une valeur réelle : la mesure vue par un particulier. Certificateurs PEB actifs sur ce parc du XIXe siècle : nos mesures en sous-traitance. Menuisiers et entreprises qui remplacent les châssis des façades à rue : contrôle des menuiseries posées. Promoteurs des projets d'Evere : le volet immeubles ci-dessus.
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Communes et localités de la zone
- Schaerbeek (1030), environ 45 km à vol d'oiseau de Gosselies. Voisines : Bruxelles-Ville (page Bruxelles-Ville), Etterbeek (page Etterbeek, Auderghem et Boitsfort), Woluwe-Saint-Lambert (page Woluwe), Evere et Saint-Josse.
- Evere (1140), environ 45 km. Voisines : Bruxelles-Ville, Schaerbeek, Woluwe-Saint-Lambert et, côté flamand, Zaventem (règle EPB flamande).
- Saint-Josse-ten-Noode (1210), environ 43 km : la plus petite des trois, enclavée entre Bruxelles-Ville et Schaerbeek.
Les 19 communes : vue régionale.
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Comment se passe une intervention
Cas type : un appartement aménagé à l'étage d'une maison mitoyenne ancienne, au-dessus d'un rez commercial (12,9 % des bâtiments de Saint-Josse sont des maisons de commerce). Avant la visite, on définit avec vous la zone mesurée : le seul logement, porte palière fermée, ou toute la maison. Ce choix conditionne la valeur utilisable par le certificateur. Le jour même, vous fermez les fenêtres, remplissez les siphons et éteignez le poêle ou la chaudière à foyer ouvert ; l'opérateur pose le cadre sur la porte d'entrée du logement, relève les volumes et procède à la mise en pression. Une partie des fuites, autour des poutres encastrées et des anciennes cheminées, se repère pendant l'essai. Vous recevez un rapport avec V50, n50 et v50, la méthode et la zone mesurée. Étapes détaillées : le déroulement d'un test.
Questions fréquentes à Schaerbeek, Evere et Saint-Josse
4 questions
J'occupe un étage d'une maison schaerbeekoise divisée : peut-on mesurer seulement mon logement ?
Oui, c'est souvent la meilleure option pour un certificat. Si la maison entière est mesurée, le certificateur ne pourra utiliser que le n50 pour votre appartement. En mesurant votre seul logement, vous obtenez sa propre valeur ; les fuites vers la cage d'escalier ou l'appartement voisin sont alors comptées.
Une maison d'avant 1900 à Saint-Josse peut-elle passer le test ?
Le test ne se « rate » pas : il mesure. Dans une maison très ancienne, la valeur sera souvent élevée, mais elle reste utile pour hiérarchiser les travaux. Nous ne prédisons pas de résultat avant la mesure.
L'immeuble neuf que je fais construire à Evere doit-il être testé ?
La PEB bruxelloise n'impose pas de test. Sans mesure, chaque unité garde la valeur par défaut de 12 dans le calcul. La mesure est donc un choix, à anticiper avec votre conseiller PEB pour décider de la méthode (globale ou par unité).
Les rénovations soumises à permis à Schaerbeek donnent-elles droit à une valeur mesurée dans la PEB ?
Seulement si la rénovation est assimilée à du neuf. En rénovation simple ou lourde, la PEB fixe des exigences sur les parois et la ventilation, et le test sert au diagnostic, sans effet réglementaire direct trouvé.
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Demander un test à Schaerbeek, Evere et Saint-Josse
Précisez l'adresse, le type de logement et s'il s'agit d'un appartement dans une maison divisée.
Sources
- Statbel, Statistique cadastrale du parc de bâtiments, situation au 1er janvier 2026 : statbel.fgov.be (nouvel onglet)
- Statbel, Permis de bâtir, années 2023 à 2025 (fichier du 27 octobre 2026) : statbel.fgov.be (nouvel onglet)
- Wikidata (CC0) : codes postaux et communes limitrophes, wikidata.org (nouvel onglet), wikidata.org (nouvel onglet), wikidata.org (nouvel onglet)
- Bruxelles Environnement, Protocole de certification PEB résidentiel, Livre I v2.4, § 4.5.4 : document.environnement.brussels (nouvel onglet)
- Bruxelles Environnement, Vade-mecum Travaux PEB, partie 9, chapitre 6 : document.environnement.brussels (nouvel onglet)
- Bruxelles Environnement, Vade-mecum Travaux PEB, parties 1 à 8 : document.environnement.brussels (nouvel onglet)
- Distances à vol d'oiseau calculées depuis Gosselies (Wikidata), à titre de repère géographique.
Sources consultées le 1er novembre 2026.